Profiter d'une forte réduction d'impôts avec la loi Scellier.
Le taux de la réduction d'impôts Scellier est fixé à 25% pour les logements acquis en 2009 et 2010, et à 20% pour ceux acquis en 2011 et 2012. Ce dispositif
Scellier est limité à l'achat d'un seul bien par an et dans la limite de 300 000
euros.
Losque le logement est loué dans les mêmes conditions d'application que l'investissement Borloo (Plafonnement des ressources du locataire et location interdite à un ascendant et descendant), le propriétaire peut bénéficier d'une
réduction d'impôt supplémentaire au terme des 9 ans : 2% par an sur une période de 3 ans renouvelable une fois.
Dans cette situation, l'acquéreur bénéficie également d'un abattement complémentaire de 30 % sur le montant des loyers.
Il s'agit avant tout d'une mesure exceptionnelle mise en place par l'état
depuis le 1er Janvier 2009, et jusqu'au 31 décembre 2012, en faveur de l'investissement
locatif.
La loi Scellier a été adoptée par l'assemblée nationale le 10 Décembre 2008 et
est applicable au 01/01/09.
Le dispositif Scellier va permettre à tout contribuable achetant un logement neuf -logement neuf déjà livré ou logement vendu en V.E.F.A (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement)- à usage locatif, de profiter d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 25% du prix d'acquisition, sur 9 ans. Une prolongation de cette loi jusqu'à la 15ème année permet même une réduction totale de 37% du prix du bien acheté.
La loi Scellier est une nouvelle loi de défiscalisation immobilière. On la compare donc justement avec les principaux dispositifs existants : la loi de Robien et la loi Borloo principalement. Cependant, de nombreux points les séparent : la nouvelle loi Scellier est une loi plus claire et beaucoup plus simple. Elle s'adresse également à tout contribuable indépendamment de son niveau d'imposition (TMI). Enfin, il est à noter qu'ici, on ne parle plus d'amortissement de l'investissement, mais bel et bien directement d'une réduction d'impôt.
Le dispositif Scellier est destiné à tous les contribuables français, qui acquièrent un logement neuf ou en VEFA à partir du 1er janvier 2009, quelque soit leur niveau d'imposition.
La loi Scellier concerne tous les logements neufs livrés, dont les
caractéristiques sont conformes aux prescriptions de l'article L.111-9 du code
de la construction et de l'habitation.
Le prix de vente du bien ne doit pas excéder 300 000
euros. Plus exactement, la
réduction d'impôt n'est valable que sur la partie du prix du bien allant jusqu'à
300 000 euros.
S'agissant d'une loi de défiscalisation des biens à usage locatif, l'acquéreur du bien s'engage à conserver le logement pour une durée minimum de 9 ans, et doit le louer nu à usage d'habitation principale.
La loi précise également que l'acquéreur doit louer le logement dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble.
De plus, les loyers devront respecter le plafond fixé par décret. Il s'agit actuellement des même plafonds que ceux fixés par la loi De Robien.
Autre obligation : La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal (il est néanmoins possible de louer à un ascendant ou descendant, s'il ne fait pas partie du foyer fiscal).
La loi Scellier permet une réduction d'impôt de 25% du prix d'acquisition du logement étalée sur 9 ans. Cet avantage peut néanmoins continuer après ces 9 ans pendant une période de 6 ans, avec un avantage légèrement moins important, mais toujours substantiel. Au total, c'est près de 37% du prix d'achat qui peut être déduit des impôts sur le revenu.
Voici un exemple concret permettant d'illustrer la loi Scellier:
Imaginons une famille achetant un logement à hauteur de 200 000
euros. La réduction d'impôt sera alors de 50 000 euros sur 9 ans (10 000
euros la première année, puis 5 000 euros les 8 années suivantes). En 9 ans, la famille économisera donc 25% du prix d'achat du logement ! Si elle continue de louer ce bien, le foyer fiscal pourra bénéficier encore de l'année 10 à l'année 15 d'une économie de 24 000
euros supplémentaires, soit au total une réduction de 74 000 euros !
La loi Scellier est aussi couramment nommée dispositif Scellier, amendement Scellier ou investissement Scellier, mais son nom correct est loi Scellier. On voit également souvent orthographié loi Sellier ou loi Cellier, mais sa bonne orthographe est loi Scellier.
La loi Scellier est destinée à tous les contribuables francais. Elle permet ainsi à toute personne payant des
impôts en France de bénéficier des réductions d'impôts dans le cas d'un achat à but locatif.
L'achat du bien neuf, en VEFA, ou du bien ancien (en cas de réhabilitation) doit obligatoirement se faire entre le 1er Janvier 2009, et le 31 Décembre 2012. Pour le moment, la loi prévoit de s'arrêter à cette date. Néanmoins, il est possible qu'elle soit prorogée à cette date, selon l'évolution du redressement de l'économie Française.
Attention : la réduction d'impôt n'est pas accordée si une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009 !
La réduction d'impôt Scellier concerne t elle tous les logements ?
La loi Scellier concerne les logements neufs ou en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), ainsi que les logements que le contribuable fait construire (maison). La loi propose également cette réduction pour les logements anciens faisant l'objet de travaux de ré-habilitation, dont les locaux transformés en logements. Il s'agit donc du même périmetre que pour les dispositifs de Robien et Borloo.
En France, les logements situés dans l'ensemble du territoire sont concernés, à l'exception de ceux situés dans des villes où la demande en logement n'est pas soutenue (”Zone C” dans les Robien et Borloo). La liste précise des zones reste à paraitre.
Afin d'expliquer la loi Scellier, prenons un exemple concret d'investissement:
Monsieur Durand achète un appartement neuf pour un montant de 180 000
euros. Il a choisi un bien neuf éligible à la loi Scellier, auprès d'un promoteur de renom.
Cet achat est financé à l'aide d'un crédit auprès de sa banque, dont les mensualités s'élèvent à 1200
euros/mois.
Monsieur Durand met son appartement en location et passe par une agence de location, afin de prendre une garantie de loyer. Le loyer lui procure un revenu net de charge mensuel de 550 euros
Grâce à la loi Scellier, M.Durand bénéficie d'une réduction d'impôt annuelle de 9000 euros la première année, puis 4500 euros par an de l'année 2 à l'année 9 incluse. Au total, la réduction d'impot sera de 45 000 euros sur 9 ans, et ce, quelle que soit la tranche marginale d'imposition du foyer
Au bout de 9 ans, M.Durand peut revendre son bien ou décider de l'habiter. S'il le conserve en location, il pourra alors continuer de bénéficier d'une réduction d'impot de 2% de la valeur de bien pendant 6 années supplémentaires, soit 3600 euros. La réduction d'impôt peut donc être prolongée à hauteur de 21 600 euros.
La réduction d'impôt permet donc de financer 37% du prix du logement!
- Cette économie d'impôt, associée aux loyers que vous allez toucher vont rembourser la majorité -ou même la totalité dans de nombreux cas- de votre acquisition : vous vous constituez donc sereinement un capital important dans l'immobilier neuf
- Le bien doit être loué pendant 9 années minimum à un locataire qui en fait sa résidence principale. Il n'est ni votre ascendant, ni votre descendant. Rectification : Il peut être votre ascendant ou descendant, mais ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.
- Le principe ressemble aux lois de défiscalisation de Robien ou Borloo, mais ici l'avantage fiscal peut être réellement plus avantageux, et plus simple à mettre en place.
Dans le cas de la loi Scellier, l'investissement immobilier consiste à acheter un bien immobilier (appartement ou maison, et même réhabilitation de biens anciens) dans un but locatif. Le propriétaire prend l'obligation de louer son bien pendant 9 ans. En contrepartie de son investissement, l'état lui permet de déduire une partie de son achat (25% sur 9 ans) directement de ses impôts.
Attention néanmoins au non respect de la loi Scellier : si le propriétaire ne respecte pas son engagement de location du bien acheté, cela peut entrainer la remise en cause de la réduction d'impots accordée par l'état. Dans ce cas, l'investisseur
Scellier devra réintégrer dans son revenu foncier la réduction d'impots accordée par l'état les années précédentes. Il s'agit donc bel et bien d'un
remboursement de l'avantage fiscal!
La loi Scellier prévoit néanmoins 3 cas exceptionnels de non respect de l'engagement de location, sans sanction.