Investissements des particuliers Outre-Mer (DOM-TOM)
Dispositif de défiscalisation modifié par la loi 2003-660 du 21/07/2003. CGI article 199  Undécies A

La Loi GIRARDIN Outre mer et le Locatif Intermédiaire

1. Avantages de l'investissement en loi Girardin :

• Produit à forte défiscalisation,
• Réduction d'impôt sur le montant de l'investissement répartie sur 5 ans.
• La réduction s'applique quelque soient le nombre et le montant des investissements réalisés.
• Report des déficits fonciers non imputables pendant la période de réduction de 5 ans sur les revenus fonciers des dix années suivantes,
• Constitution d’un patrimoine (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers.
• Possibilité de récupération du après la période d'engagement de location pour affectation en résidence secondaire.

Champ d’application dans le temps

• Jusqu’au 31 décembre 2017.

Contribuables concernés

• Personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM qui réalisent avant le 1er Janvier 2018 des investissements dans le secteur du logement ou qui souscrivent avant cette date au capital de certaines sociétés.

Les avantages fiscaux

Le montant de la réduction d’impôt a été modifié : 40 % du montant de l’investissement dans le secteur libre (au lieu de 25 %) et 50 % du montant de l’investissement dans le secteur intermédiaire (au lieu de 40 %).

Une majoration de 10 % est accordée lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible. Une majoration de 4 % est accordée lorsque des dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées dans le logement (le décret d’application précise les équipements ouvrant droit à réduction supplémentaire).
 

2. Le Cadre Juridique et Fiscal :

    Depuis le 22 juillet, la Loi Paul est remplacée par la Loi Girardin pour les investissements outre-mer. La loi Girardin améliore la loi Paul et répond mieux aux souhaits des investisseurs qui acceptent l'enjeu dans les DOM-TOM.

    La loi GIRARDIN est entrée en vigueur le 22 juillet 2003, cependant les immeubles ayant fait l’objet avant le 22 juillet 2003 d’une déclaration d’ouverture de chantier à la mairie de la commune donnent lieu à l’application des anciennes dispositions de l’article 199undecies A du CGI. Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France qui investissent dans les DOM TOM entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017dans le secteur du logement peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts du montant indiqué ci-dessous pour les immeubles ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier après le 22 juillet 2003.

3. Nature des investissements :

• Construction ou acquisition d’immeubles neufs que le contribuable s'engage :
  • à louer nus pendant une durée minimale de 5 ans (6 ans dans le secteur intermédiaire) dans les 6 mois de la date d'achèvement (ou de la date de l'acte d'acquisition si elle est postérieure), à un locataire qui y fixe sa résidence principale, ou :
  • à affecter à son habitation principale pendant 5 ans à compter de sa date d'achèvement (ou d'acquisition si elle est postérieure),

• Travaux de réhabilitation réalisés par une entreprise sur un logement achevé depuis de plus de quarante ans, que le contribuable s'engage à affecter, dès son achèvement, à son habitation principale pendant au moins 5 ans ou à louer nu (dans les 6 mois de la date d'achèvement) pendant au moins 5 ans à un locataire qui y fixe sa résidence principale, 
• Souscriptions au capital de sociétés dont l'objet réel et exclusif est de construire outre-mer des logements neufs donnés en location nue pendant au moins 5 ans à des locataires qui y fixent leur résidence principale.
• Souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui s'engagent à affecter intégralement le produit des souscriptions annuelles à l'acquisition de logements neufs affectés pour 90% au moins à usage d'habitation, et à donner ces immeubles en location nue pendant au moins 5 ans ( à compter de la date d'achèvement ou de la date d'acquisition si elle est postérieure) à des locataires qui y fixent leur résidence principale.

4. Situation géographique des investissements :

• Les investissements doivent être réalisés dans les DOM, les TOM, en Nouvelle-Calédonie, dans les collectivités territoriales de Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon, en Polynésie française ainsi que dans les Terres australes et antarctiques françaises.

Les obligations légales

    Plafond au  m² : Pour le calcul de la réduction d’impôt, les sommes prises en compte sont plafonnées à 1959 € H.T par mètre carré de surface habitable. Ce plafond est relevé chaque année au 1er janvier dans la même proportion que la variation de l’indice INSEE du coût de la construction. Durée minimale de location : 6 ans en "logement intermédiaire" et 5 ans en "loyer libre"

    Plafonnement intéressant du montant du loyer et limitation raisonnable des revenus des locataires :

Baux conclus en 2007 :

• DOM, Martinique, Guadeloupe, Réunion

Limitation quant au montant du loyer :

• 140 € annuel par mètre carré de surface habitable + 14  m² maximum de terrasse couverte

Limitation quant au revenu du locataire :

• 26 939 € pour une personne seule
• 49 824 € pour un couple marié

5. Modalités d’application de la réduction d’impôt :

Base de la réduction d’impôt :

• La base de réduction d'impôt est égale au prix de revient ou d’acquisition du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou au prix de souscription des parts ou actions, frais accessoires compris (honoraires du notaire, commission versée à l’intermédiaire, taxe de publicité foncière, TVA…) plafonnée à 1.866 euros HT pour 2006 et 1 959 euros pour 2007, quelque soit le lieu de l'investissement.
   
• S’agissant de constructions à usage locatif, il n’existe aucune limite quant au nombre et au montant des investissements réalisés (à l'exception du plafond d'investissement de 1 866 pour 2006 et 1 959 euros pour 2007).

Répartition de la base :

La base est répartie sur 5 ans excepté en ce qui concerne l’acquisition ou la construction de logement neuf destiné à l’habitation principale du contribuable qui s’étalera sur 10 ans.

Taux de réduction :

• 25% pour l'acquisition ou la construction de logement affecté à l'habitation principale du contribuable,
• 25% pour les travaux de réhabilitation,
• 40% pour les investissements réalisés (directement ou par voie de souscription) dans le secteur locatif "libre",
• 50% pour les investissements réalisés (directement ou par voie de souscription) dans le secteur locatif "intermédiaire".

NOTA important : Dans le secteur intermédiaire, le respect des plafonds concernant le montant des loyers et des ressources du locataire fixés par décret est impératif et l'engagement de location est d'au moins 6 ans (et non 5 comme dans le secteur " libre") voir tableaux ci-dessous.

6. Résumé des aménagements du dispositif d’investissement immobilier pour les Particuliers :

(Bulletin Officiel des Impôts février 2006)

7. Plafonnement des loyers, et des ressources du locataire en secteur intermédiaire :

8. Remise en cause de la réduction d'impôt :

• Non respect des engagements par le contribuable.
• Absence de locataire dans les délais prévus.
• Non respect des plafonds de loyers et des plafonds de ressources (dans le secteur intermédiaire).
• Cession de l'immeuble ou des parts avant l'expiration des délais prévus (5 ans ou 6 ans selon les cas).
• Location du logement au conjoint du contribuable, à un membre du foyer fiscal, à un associé de la société bailleresse.
• Démembrement des parts ou du logement (sauf décès d'un des époux soumis à imposition commune).

9. Exemple :

Un contribuable acquiert en 2006 un appartement d'une surface habitable de 80 m2 pour 120 000 euros tous frais compris destiné à la location en secteur intermédiaire.