Investissements locatifs dans certaines résidences de tourisme
CGI articles 199 déciès E à 199 déciès G

ZRR Fiscalité de la loi Demessine

La réalisation jusqu'au 31 décembre 2010 d'investissements locatifs dans des résidences de tourisme situées dans certaines zones rurales ouvre droit à une réduction d'impôt.

(investissement en Zone de Revitalisation Rurale)

1. Avantages de l'investissement en résidence de tourisme (ZRR)

La réalisation entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010 d'investissements locatifs dans des résidences de tourisme classées situées dans certaines zones du territoire (zones de revitalisation rurale, zones concernées par les fonds structurels européens, zones situées dans le périmètre d'intervention d'un établissement public chargé de l'aménagement d'une agglomération nouvelle) est susceptible d'ouvrir droit à réduction d'impôt.
Cet avantage fiscal concerne les personnes physiques qui réalisent un investissement locatif à titre personnel et à ce titre relèvent des revenus fonciers, selon la nouvelle définition prévue par la loi de finances 2006.

• Récupération de la TVA de l'investissement et des charges.
• Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI notamment) afin de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine.
  Gestion déléguée au gestionnaire (exploitant de la résidence),
• Risque très faible (loyers versés selon bail commercial 9 ans minimum), 
• Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par année grâce à :
  • Déduction des charges sur les revenus fonciers,
  • Déduction des intérêts d'emprunt dans la limite du montant des loyers
• Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes.
• réduction d'impôt de 25% du montant de l'investissement dans la limite d'un plafond de 50 000 euros ou 100 000 euros (selon la situation de famille de l'investisseur), étalée sur 6 ans maximum,
• Constitution d’un patrimoine, (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers .

2. Les investissements locatifs en résidences de tourisme classées (ZRR) permettent de cumuler :

• Une déduction d'impôt sur les revenus fonciers dans la limite de 10 700 euros par année,
• Et une réduction d'impôt de 25% du montant de l'investissement (dans la limite du plafond) étalée sur une période maximale de 6 ans.

Montant de l'investissement :
Le montant de l'investissement comprend le prix d'acquisition plus les frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbres, honoraires, commission…). La TVA est exclue dès lors qu'elle est récupérée par l'investisseur.
La base de calcul de la réduction d'impôt est plafonnée à :

• 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
• 100 000 € pour un couple marié.

Montant de la réduction d'impôt :
Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 25 % du montant de l'investissement.
Le montant maximum de la réduction d'impôt est donc de :

• 2 500 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
• 25 000 € pour un couple marié

Imputation de la réduction pour les logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2005 :

• La réduction est étalée sur 6 ans à raison d'un sixième de l'avantage fiscal maximal chaque année.

Pour un couple, l'avantage fiscal maximum théorique est donc de 25 000 €, soit une réduction maximum annuelle de 4 167 €.
Pour un célibataire, l'avantage fiscal maximum théorique est donc de 12 500 €, soit une réduction maximum annuelle de 2 083 €.

• La réduction d'impôts s'impute la première fois l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, sans prorata temporis, directement sur l'impôt.
• Elle ne peut donner lieu à remboursement si elle excède l'impôt dû par le contribuable.

3. Caractéristiques (logements neufs) :

Immobilier neuf, loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme située en ZRR.

• réduction d'impôt de 25% de l'investissement / 6 ans maximum limitée à un investissement retenu dans la limite de 100 000 euros pour un couple marié ou lié par un PACS et à 50 000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée.
• Location 9 ans minimum à l'exploitant de la résidence de tourisme
• Possibilité pour l'investisseur d'utiliser le bien jusqu'à 8 semaines / an. Le propriétaire peut se réserver des périodes de séjour dans le logement donné en location sans faire obstacle au dispositif aux conditions suivantes :

  1. Le durée totale des périodes d'occupation de doit pas excéder huit semaines par an.
  2. Le revenu brut foncier déclaré par le bailleur doit tenir compte de ces périodes d'occupation.

• Récupération de la TVA de l'investissement et des charges.

4. Nature des investissements neufs pouvant être pris en compte :

• Acquisition directe de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement.
• Acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (société immobilière de gestion, société immobilière de copropriété, SCI ou toute autre société de personnes), sous réserve de la souscription par l'associé de l'engagement de conservation de ses titres jusqu'à l'expiration de la période de location du bien. Le logement doit donc être détenu en pleine propriété, directement, en indivision ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI).
• Acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement en indivision.
• Le logement doit être neuf et loué nu à l'exploitant de la résidence de tourisme pendant au minimum 9 ans.
• La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

5. Situation des logements :

• Les logements acquis neufs ou en en l'état futur d'achèvement doivent obligatoirement faire partie d'une résidence de tourisme classée située soit dans une zone de revitalisation rurale, dans une zone autre qu'une zone de revitalisation rurale concernée par les fonds structurels européens et délimitée par le décret 2001-1315 du 8/12/2001 ou dans le périmètre d'une agglomération nouvelle crée en application de la loi 2004-1484 du 30/12/2004.
• La résidence de tourisme est définie(arrêté du 14/02/1986) comme un établissement commercial d'hébergement classé faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière constitué d'un ensemble d'appartements meublés dotés d'un minimum d'équipements services communs, et gérée par une seule personne physique ou morale.

La situation du logement

• Le logement doit être situé dans une zone de revitalisation rurale ou dans une zone concernée par les fonds structurels européens et délimitée par le décret 2001-1315 du 28 décembre 2001.

La résidence de tourisme

• Le logement doit faire partie d'une résidence de tourisme classée en référence à l'arrêté du 14 février 1986. Elle doit être gérée par une seule personne physique et morale et répondre aux critères suivants :

1. Capacité minimum de 100 lits.
2. Engagement de l'exploitant de promotion touristique à l'étranger.
3. Location de chambres ou appartements meublés à la journée, la semaine ou au mois.
4. Proposer aux résidents un minimum d'équipements et de services communs.

6. Affectation à la location :

• Le bien (logement) doit être loué pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence. (Dans les faits, un bail commercial d'au moins 9 ans est signé entre l'investisseur et l'exploitant de la résidence).
• L'investisseur doit en prendre l'engagement.
• La location (bail commercial) doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• Le propriétaire peut se réserver contractuellement des périodes de séjour dans le bien donné en location dans la limite de 8 semaines par an et à condition que le revenu brut foncier déclaré pour le bien corresponde à celui qui aurait été déclaré en l'absence de toute occupation par l'investisseur de périodes de séjour dans la résidence.

  Une gestion par bail commercial :

  • Une durée minimum de 9 ans fermes, renouvelable.
  • Une connaissance totale de l'ensemble des charges dès la conclusion du bail.
  • Un loyer garanti par le preneur quel que soit le taux de remplissage de la résidence.

7. TVA :

L'investisseur récupère la TVA sur son investissement.

Le logement se situant dans une résidence de tourisme gérée par un bail commercial d'au minimum neuf ans, les loyers perçus par l'investisseur sont soumis à la TVA à 5,5 % ce qui lui permet de récupérer l'intégralité de la TVA sur son investissement au taux de 19,6 %.

• L'Article 24 de la loi de finances pour 2007 a étendu le cas d'imposition à la TVA concernant les locations de locaux (nus ou meublés) consenties par bail commercial à l'exploitant d'un établissement d'hébergement (locations indirectes) aux locations de locaux (nus ou meublés) consenties par tout autre convention à un tel exploitant.
• L'article 24 de la loi de finances pour 2007 a modifié le 4° de l'article 261 D du C. G. I. afin d'étendre toutes les locations de locaux nus meublés ou garnis consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier.
• Ce régime était jusqu'à présent réservé aux seules locations conclues par bail commercial.
• Toutes ses locations sont donc désormais taxables de plein droit à la TVA.
• Le taux réduit de TVA de 5,5 % s'applique à ces fournitures de logements meublés.
• Elles doivent être taxées quelles que soient les exonérations de TVA dont pourraient bénéficier à un autre titre, les preneurs pour leurs propres opérations.
• De même, le dispositif s'applique lorsque le preneur est non assujetti à la TVA.

En conséquence,
Dorénavant donc, les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA.
Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.

8. Modalités de la réduction d'impôt :

Assiette:

Prix de revient du lot HT majoré des frais d'acquisition. ou quote-part du prix d'acquisition correspondant aux droits de l'associé pour les sociétés de personnes non soumises à l'IS ( SCI), dans la limite d'un montant d'investissement de :

• 100 000 euros pour un couple marié ou lié par un PACS, et à

• 50 000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée

Montant de la réduction :

• 25% de l'investissement soit au maximum :
  • 25 000 euros pour un couple marié ou lié par un Pacs, et
• 12 500 euros pour une personne célibataire veuve ou divorcée.

Imputation de la réduction :

• L'année d'achèvement du logement (délivrance de la DAT du logement) ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure.

Étalement de la réduction :

• Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois et elle est répartie sur 6 années maximum à raison du 1/6 des limites de 12 500 et 25 000 euros, puis le cas échéant, pour le solde les 5 années suivantes dans les mêmes conditions.

Déficit foncier :

• Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. La fraction de déficit supérieure à ce montant est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Déduction forfaitaire :
La déduction forfaitaire sur les loyers a été supprimée par la loi de finances pour 2006.

9. Exemples :

	CELIBATAIRE Montant de l'investissement		Année 1		Année 2		Année 3		Année 4		Année 5		Année 6
	30 500 €		2 083 €		2 083 €		2 083 €		1 376 €		0 €		0 €
	61 000 €		2 083 €		2 083 €		2 083 €		2 083 €		2 083 €		2 083 €

		COUPLE Montant de l'investissement		Année 1		Année 2		Année 3		Année 4		Année 5		Année 6
		61 000 €		4 167 €		4 167 €		4 167 €		2 749 €		0 €		0 €
		110 000 €		4 167 €		4 167 €		4 167 €		4 167 €		4 167 €		4 167 €

EXEMPLE 1 : Acquisition d'un logement neuf par un couple marié en 2005

EXEMPLE 2 : Acquisition d'un logement neuf par un couple marié en 2005 : 

10. Obligations des investisseurs :

• Le propriétaire doit s'engager à louer le bien (logement) pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.
  Cet engagement doit être joint à la déclaration de revenus (personnes physiques) ou de résultats (pour les sociétés) de l'année au titre de laquelle la réduction d'impôt est demandée. 

• A cet engagement doivent être joints la copie du bail ainsi qu'une copie de la déclaration d'achèvement du logement.
  Lorsque l'investissement est réalisé par une société (exemple SCI), les associés doivent s'engager à conserver leurs titres jusqu'à l'expiration de la période de location du logement. Cet engagement doit être joint à la déclaration de revenus au cours de laquelle les parts ont été acquises ou souscrites ou si elle est postérieure de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble.

11. Reprise de la réduction d'impôt :

• Le non-respect de l'une des conditions d'octroi de l'avantage fiscal entraîne la remise en cause de la réduction d'impôt. Une imposition supplémentaire est établie au titre de l'année au cours de laquelle est intervenu l'événement ayant motivé la reprise.
  
  Les principaux cas de reprise sont les suivants :
  • Non respect de l'engagement de location pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence,
  • Inscription du logement ou des parts à l'actif d'une entreprise au cours de la période de 9 ans.
  • Cession du logement ou des parts au cours de la période de 9 ans,
  • Démembrement de propriété du logement ou des parts.
• Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le non respect des engagements résulte de la mutation à titre gratuit du logement ou des parts par suite du décès du contribuable. Lorsque le transfert de propriété du bien ou le démembrement du droit de propriété résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou de son usufruit peut demander le maintien à son profit du bénéfice de la réduction d'impôt pour la période restant à courir à la date du décès.
• En cas de mariage du contribuable au cours de la période d'engagement de location de 9 ans, l'administration exige que les époux demandent la reprise du dispositif à leur profit. Il en est de même en cas de divorce ou de séparation au cours de la même période pour l'ex époux qui conserve le bien.

12. Autres investissements dans certaines résidences de tourisme prévus par la loi :

Peuvent être également pris en compte dans le cadre du dispositif :

1. La réalisation entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010, après obtention du permis de construire, de travaux de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations ou d'amélioration dans les locaux répondant aux critères ci-dessus (cf. situation des logements).
   
   Pour ces investissements, la réduction d'impôt est calculée sur le coût des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations et d'amélioration.
   Elle est égale à 20% du coût des travaux soit un avantage fiscal maximum égal à 10 000 euros ou 20 000 euros selon la situation de famille du contribuable.
   
   NOTA : (Loi de finances pour 2006) Concernant les travaux de reconstruction, d 'agrandissement, de réparation et d'amélioration réalisés entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010 dans un logement faisant partie d'une résidence de tourisme et destiné à la location en meublé de tourisme, la réduction d'impôt sera accordée l'année du paiement de tout ou partie des dépenses et non plus l'année au titre de laquelle les travaux sont achevés (DAT). Cette disposition s'applique à compter de l'imposition des revenus de 2005.
    
2. L'acquisition à compter du 1/01/2004, de logements achevés avant le 1er janvier 1989 et faisant l'objet de travaux de réhabilitation après obtention du permis de construire. Les travaux doivent être achevés dans les 2 années qui suivent l'acquisition du logement.
   
   Pour ces investissements, la réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement (acquisition + frais) majoré des travaux de réhabilitation.
   Elle est égale à 20% du prix de revient du logement majoré des travaux de réhabilitation soit un avantage fiscal maximum égal à 10 000 euros ou 20 000 euros selon la situation de famille du contribuable.
   
   Cas de reprise (autre que ceux déjà énoncés pour les logements neufs) :

• Réalisation de travaux ne remplissant pas les conditions prévues par la loi (exemple absence de permis de construire)

13. Conseils :

Une implantation à surveiller :
Bien s'assurer de la qualité du site d'implantation, un site offrant de réelles perspectives touristiques sera un gage à la fois de bon paiement des loyers mais aussi de valorisation du bien dans le temps.

Un bail commercial à détailler :
Bien s'assurer dans le projet de bail commercial des modalités de répartition des charges d'entretien de la résidence. Certains baux commerciaux laissent la quasi-totalité des dépenses d'entretien à la charge du propriétaire.

Analyser distinctement la rentabilité et la valeur ajoutée des périodes d'occupation :
Bien s'assurer que le loyer versé par le gestionnaire paraisse cohérent au regard des perspectives d'exploitation du site et du prix de vente du bien immobilier.
Analyser la réelle valeur ajoutée des possibilités d'occupation offertes : privilégier une utilisation possible sur de la moyenne voire de la haute saison.