Tout savoir sur les statuts LMP et LMNP
Pour constituer une épargne, générer des revenus complémentaires pour la retraite, anticiper la revente de son entreprise ou encore constituer une propre assurance-vie : l'investissement immobilier en statut de LMP ou LMNP saura contribuer au succès d'un projet patrimonial d'avenir.

Loueur en Meublé Professionnel ou Non Professionnel

Définition :

• LMP : Loueur en Meublé Professionnel
• LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel

Principe :
Le statut de Loueur en Meublé existe depuis 1949. Il repose sur un principe d'investissement immobilier dans un logement loué meublé. Les revenus générés par la location ne sont alors pas imposables.

La notion de location meublée :
Une location est considérée meublée lorsque les locaux sont loués avec des objets et du mobilier qui permettent au locataire d'emménager dans les lieux, avec ses seuls effets personnels. Le logement doit ainsi contenir un nombre suffisant de mobilier, sans que le locataire ait à en rajouter. Quelques exemples de logements concernés par la location meublée : les chambres étudiantes meublées, les locations saisonnières, les chambres d'hôtes, les résidences de tourisme, etc.

LMP ou LMNP :  Conseil IMMO FRANCE Bordeaux accompagne l'investisseur :
Choisir son statut en LMP ou LMNP dépend des motivations et de la situation : une volonté d'épargne, de constitution de revenus complémentaires pour la retraite ou une anticipation sur la revente de son entreprise.
Un conseiller Conseil IMMO FRANCE Bordeaux accompagne l'investisseur dans le choix du meilleur investissement immobilier à adopter soit en LMP ou LMNP.

Avantages liés au statut de Loueur en Meublé :

• Avantage fiscal :
  Chacun de ces statuts (LMP et LMNP) apporte des avantages fiscaux intéressants, car l'ensemble des déductions (charges et amortissement) sur les loyers perçus annuellement permet d'être exonéré d'impôts.
   
• Revenus sécurisés :
  Un gestionnaire de premier plan assure l'investisseur en tant que LMP ou LMNP de dégager des revenus locatifs garantis, indexés et sur 9 ans minimum fermes.
   
• Remboursement de la TVA :
  Tous les programmes proposés sur ce site dans l'offre pour Loueur en Meublé (LMP ou LMNP) sont éligibles au remboursement de la TVA au moment de l'acquisition du bien immobilier adapté (résidence de tourisme classée, ou résidence avec "3 services" de type hôtelier).

Plafonds et recettes locatives en LMP et LMNP :

• Point commun des deux statuts de Loueur en Meublé :
  Les revenus générés par les locations meublées en LMP ou LMNP sont imposables au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non pas au titre des revenus fonciers.

Les principales différences entre les statuts LMP et LMNP :

• Les recettes générées par les loyers doivent être inférieures à 23 000€ HT pour le LMNP et supérieures à 23 000€ TTC pour le LMP (seuil apprécié en l'état actuel des textes sur l'ensemble des recettes TTC tirées des locations meublées).
   
• Les deux statuts de "Loueur Meublé" n'ont pas les mêmes obligations, notamment concernant l'inscription au Registre du Commerce, obligatoire uniquement pour le Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Loueur en Meublé Professionnel

Un investissement immobilier en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) consiste à investir dans plusieurs biens meublés, et en s'inscrivant au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Raisons pour investir en LMP :

Les motivations d'investissement en LMP peuvent être différentes : constitution d'une épargne pour la retraite, création de revenus complémentaires sans payer d'impôts ou obtention d'un statut social suite à la revente de votre entreprise ou cessation d'activité (par exemple en profession libérale).

• Si l'objectif est d'épargner pour la retraite :
  Le statut de LMP permet d'épargner sur le long terme pour créer des revenus complémentaires au moment de votre retraite.
   
• Si l'objectif est d'obtenir des revenus réguliers sans fiscalité :
  Après déduction sur les revenus locatifs : des intérêts d'emprunt, des différentes charges de copropriété et de l'amortissement, l'investisseur se crée ainsi un capital sans que les revenus de location soient imposables.
   
• Si l'objectif est d'acquérir un nouveau statut social à la vente de son entreprise ou cessation d'activité :
  N'ayant plus de statut social à la suite de la vente d'un commerce ou de votre entreprise, le Loueur va acquérir des biens immobiliers meublés ou transformer ceux qu'il possède déjà en biens meublés, afin d'obtenir le statut LMP. Ce nouveau statut social donne un statut de commerçant, et permet aussi de cotiser ainsi à la retraite et à la sécurité sociale.
   
• Si le conjoint souhaite acquérir un statut social :
  Par exemple, un(e) conjointe(e) est sans activité et n'a pas de statut social. Il ou elle peut acquérir un statut de LMP en gérant les biens immobiliers du couple, lui permettant de cotiser à la retraite et à la sécurité sociale.

Plafonds et recettes locatives en LMP :

En qualité de LMP, l'investisseur est propriétaire de plusieurs logements meublés mis en location et il doit remplir les conditions suivantes :

• Une inscription obligatoire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en qualité de Loueur en Meublé Professionnel.
• Les recettes locatives brutes annuelles doivent dépasser 23 000€ HT (seuil apprécié en l'état actuel des textes sur l'ensemble des recettes TTC tirées des locations meublées).

Tirer profit du statut LMP en fonction de vos projets :

• Remboursement de la TVA :
  Après l'acquisition du bien meublé dans une résidence adaptée (résidence de tourisme classée ou résidence avec "3 services" de type hôtelier) le remboursement de la TVA sur l'investissement se fera sur les frais, et sur l'immobilier si celui-ci est neuf.
   
• Avantage fiscal :
  Le Loueur de meublés déduit annuellement de ses revenus locatifs LMP : les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, les dépenses d'entretien et de réparation, son amortissement et l'ensemble des frais liés à l'activité de "commerçant". Toutes ces déductions permettent d'être exonéré d'impôts sur les loyers perçus annuellement. Les revenus issus d'une activité de LMP sont généralement nets d'impôt pendant environ 15 ans à 20 ans. Le régime fiscal LMP fait également bénéficier d'une réduction spécifique la première année sur vos revenus imposables (permettant d'annuler l'imposition sur 14 à 5 ans selon les cas).
   
• Optimisation du traitement des plus-values :
  L'exonération d'impôts au moment de la revente du bien immobilier meublé est un avantage essentiel du statut en LMP. En effet, à l'occasion de la revente, le bien immobilier en LMP est exonéré de plus-values, sous deux conditions principales : la revente a lieu au minimum 5 ans après l'achat du bien immobilier et les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 250 000 €.
   
• Gestion du patrimoine et de l'ISF :
  Adhérer à un statut LMP au moment de la retraite permet une gestion pertinente de ses revenus issus d'investissements immobiliers. Dans le cas où les revenus locatifs sont supérieurs à 50% des revenus globaux (hors pension de retraite), le Loueur peut être exonéré de l'ISF (sous certaines conditions de détention des biens immobiliers).
   
• Le statut de l'acquéreur
  On peut exercer l'activité de LMP en nom propre, mais également en société de personnes, comme la SARL de famille.
   
• Démembrement temporaire ou permanent :
  L'intérêt en LMP peut être de pratiquer un démembrement permanent ou temporaire, en séparant l'usufruit de la nue-propriété. Par exemple, le démembrement temporaire permet aux descendants, en tant qu'usufruitiers, de percevoir des revenus exonérés d'impôts.

• Garanties comptables
  Votre gestionnaire en patrimoine "Conseil IMMO FRANCE Bordeaux" saura vous orienter vers un comptable de l'amortissement, qui pratique selon les nouvelles normes comptables IFRS (International Financial Reporting Standards).

Résumé : LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Le cadre juridique et fiscal :

La location en meublé est une activité commerciale qui relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers. A noter que si le propriétaire est une société passible de l'impôt sur les sociétés, c'est cet impôt qui est applicable.

La loi autorise le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) aux personnes qui louent de manière habituelle des locaux d'habitation neufs ou anciens meublés, à une personne physique ou morale.

Le loueur en meublé professionnel doit obligatoirement s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que tel.

Certains acquéreurs exerçant une activité principale soumise à un code déontologique ne peuvent pas opter pour une activité commerçante supplémentaire. Il leur faudra exercer cette activité de LMP au travers d'une société de type SARL ou EURL dont la gérance sera confiée à un proche.

Les obligations légales :

L'activité de location meublée professionnelle doit obligatoirement rapporter au loueur plus de 23000 € de recettes brutes annuelles ou représenter plus de 50% de ses revenus.

Les recettes doivent s'entendre du total des loyers acquis au cours de l'année civile, Toutes Taxes Comprises.

Les avantages fiscaux :

Les avantages énumérés ci-dessous sont cumulables :

• Imputation du déficit fiscal du loueur en meublé professionnel sur son revenu global (salaires, bénéfice professionnel, …). art. 156-I 1° bis du CGI

Afin d'optimiser au maximum cet avantage, il sera opportun de souscrire un crédit pour l'achat de locaux et de meubles, de sorte que le montant des intérêts d'emprunt augmenté des autres charges déductibles crée un déficit fiscal. Ils seront imputés sur les futurs résultats bénéficiaires.

• Possibilité d'exonération des plus-values des loueurs en meublé professionnels :art. 151 septies du CGI. Les loueurs en meublé professionnels bénéficient, à condition que l'activité soit exercée depuis au moins cinq ans : 
   
  • d'une exonération totale lorsque les recettes locatives annuelles n'exèdent pas 250.000 € H.T
  • d'une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 250.000 €  H.T et 350.000  € H.T.
     
• Récupération de TVA facturée, sous réserve que les biens soient loués par bail commercial dans le cadre de structures para-hôtelières, comme les résidences étudiants, résidences de tourisme ou retraite.
   
• Exonération possible de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) aux loueurs professionnels qui remplissent simultanément deux conditions :
  • retirer de leur activité de location meublée à la fois plus de 23000 € de recettes annuelles
  • et plus de 50% de leur revenu.

Loueur en meublé non professionnel

Les bonnes raisons d'investir en LMNP :

• Investissement sécurité sur le long terme :
  Le statut de LMNP est idéal pour l'investisseur souhaitant obtenir des revenus complémentaires pour sa retraite. Les revenus des produits immobiliers sont garantis par bail à signer avec un gestionnaire de premier plan pendant 9 ans minimum fermes.
   
• Objectif de protection de ses proches :
  L'investissement immobilier en LMNP permet de créer un substitut d'assurance-vie. D'un côté on obtient un revenu garanti et de l'autre côté on se constitue un capital net de toute dette en cas de décès grâce à l'assurance décès contractée lors du prêt immobilier.
   
• Première étape vers un futur statut de LMP :
  Le statut de LMNP peut être un stade transitoire avant le statut de LMP.

Plafonds et recettes locatives en LMNP :

En tant que LMNP, l'investisseur loue généralement un ou quelques logement(s) meublé(s) et ses revenus locatifs ne lui permettent pas d'atteindre le statut de LMP, à savoir :

• Les recettes locatives brutes annuelles ne dépassent pas 23 000€ HT (seuil apprécié en l'état actuel des textes sur l'ensemble des recettes TTC tirées des locations meublées).

Les avantages liés à l'investissement immobilier en LMNP :

• L'exonération d'impôts :
  En tant qu'investisseur en LMNP, sont à déduire des revenus locatifs déclarés en BIC : les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, les dépenses liées à l'entretien et aux réparations, l'amortissement, etc. L'ensemble de ces déductions permet d'être exonéré d'impôts sur les loyers perçus annuellement. En période déficitaire, les amortissements ne sont pas déduits, et peuvent être imputés sur les revenus locatifs des autres années bénéficiaires.
   
• Votre revenu garanti :
  En tant que LMNP, les revenus locatifs sont garantis, par un gestionnaire de premier plan.
   
• Le remboursement de TVA :
  Lors de l'acquisition d'un bien meublé dans une résidence adaptée, l'acquéreur obtient le remboursement de la TVA sur son investissement.