LA LOI DE ROBIEN

Le dispositif Robien
Loi De Robien et amortissement

 

Le dispositif Robien - Loi De Robien et amortissement

Le dispositif Robien

Le dispositif Robien créé par la loi Robien de 2003 est en application depuis le 1er septembre 2006, dans le cadre de la loi sur l'Engagement National pour le logement du 13 juillet 2006. La loi Robien recentrée permet, lors d'un investissement immobilier destiné à l'investissement locatif à titre de résidence principale, d'obtenir de nombreux avantages fiscaux.

L'acheteur, propriétaire bailleur, peut grâce à l'amortissement Robien, déduire de ses revenus 50% de la valeur du logement neuf sur 9 ans : il déduit du montant des loyers perçus une partie du prix du bien : 6% par an pendant 7 ans et 4% par an pendant 2 ans. Au total l'acheteur amortit 50% du prix de revient de son achat immobilier Robien.

Les changements par rapport à l'ancienne formule portent donc sur :

Pour le calcul du loyer, on doit prendre en compte la surface habitable du bien au sens de l'article R.111.-2 du Code de la construction et de l'habitation, augmentée de la moitié (dans la limite de 8 m² par logement) de la surface des annexes (garage, cave, remise, sous-sol, atelier, séchoir... s'ils font plus d'1.80m sous plafond, et balcons, loggias, vérandas et terrasses dans la limite de 9 m²).

Les investisseurs concernés par cette disposition sont principalement des personnes physiques, imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Le logement faisant l'objet de l'investissement peut être au nom des deux époux, au nom de l'un d'entre eux, ou au nom d'une des personnes dépendante du foyer fiscal. Elément attractif, les investisseurs peuvent bénéficier des avantages Robien, alors même que le domicile fiscal ne se situe pas en France. Il suffit pour cela que les revenus locatifs tirés du logement loué soient eux imposés en France et cela bien sûr dans la catégorie des revenus fonciers.

L'achat d'un logement en indivision (achat d'un logement à plusieurs personnes) est également une solution d'amortissement Robien. En tant qu'investisseurs en loi Robien, les co-acheteurs doivent simplement s'engager conjointement avec les autres membres de la propriété à respecter les conditions d'application de la location Robien.

En cas de démembrement de la propriété - c'est à dire lorsque l'usufruit est séparé de la nue propriété - l'investissement Robien n'est pas accessible sauf s'il s'agit du décès d'un des époux. Le conjoint survivant peut alors demander la poursuite de l'amortissement.

Certaines personnes morales peuvent être bailleurs Robien : c'est à dire des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés. Les revenus de ces immeubles sont alors imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers (SCI ou toutes autres sociétés de personnes).

Dans le cas d'un investissement immobilier en Robien, le mécanisme d'amortissement s'applique à :

S'il est envisagé des dépenses ultérieures sous la loi Robien (travaux de réhabilitation ou de construction), l'investisseur devra simplement se ré-engager sur 9 ans.

Les investissements Robien sont possibles sur des acquisitions de logement à titre onéreux. Le dispositif est avant tout réservé aux achats de biens neufs. Mais l'investisseur en loi Robien peut nuancer cette notion de neuf.

En effet, l'Etat considère que la loi Robien s'applique à plusieurs cas : Ne pas oublier que l'investisseur est alors soumis à des obligations de déclaration pour bénéficier des avantages Robien.
 

L'investisseur en loi Robien a pour principale obligation de louer nu son logement pendant 9 ans minimum à un locataire Robien sans condition de ressources. S'il ne veut pas perdre sos investissements Robien il doit absolument respecter les règles qui ont été votées.

Les avantages Robien peuvent être en effet remis en cause par l'administration fiscale si vous ne respectez pas vos obligations. L'investisseur peut être contraint de réintégrer, dans son revenu foncier de l'année en cours, l'amortissement Robien déjà déduit.

L'administration fiscale a prévu de ne pas prendre de sanction si la situation du bailleur contrevenant est exceptionnelle : invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou d'un des époux soumis à l'imposition commune.
 

Les règles de la location

Par rapport à la loi Robien 2003, la nouvelle loi reprend l'essentiel des caractéristiques des avantages Robien. Les seules modifications sont les plafonds de loyer et les modalités d'amortissement.

Les conditions de location Robien sont toujours pour le bailleur de louer son logement neuf, à titre de résidence principale, pendant 9 ans minimum, sans que le locataire Robien soit soumis à des conditions de ressources. Il y a par contre un plafond de loyer qui dépend de la zone géographique (voir arrêté du 10 août 2006) : il y en a 4 (la zone B a été divisée en 2).

En fonction de chaque zone, il existe un plafond de loyer mensuel au  m² qui est réactualisé régulièrement.

Pour le calcul du montant du loyer mensuel, la surface prise en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8  m² (cave, balcon, cellier...).

En tant qu'investisseur en loi Robien, l'acquéreur doit, lors d'une location Robien, s'engager à louer le logement nu au moins 9 ans de manière continue, à l'exclusion d'une location de vous même ou d'un membre de son foyer fiscal.

Le locataire Robien doit rentrer dans l'appartement au titre de résidence principale dans les 12 mois suivants : L'acquéreur ne doit à aucun titre occuper l'appartement pendant la période qui précède la location.

En tant qu'investisseur en loi Robien, l'acquéreur ne peut pas louer son bien à un membre de son foyer fiscal. Par contre rien ne lui interdit d'effectuer cette location Robien à un ascendant ou un descendant à partir du moment où il n'est pas rattaché à lui fiscalement.

Si au cours des 9 ans, le locataire quitte le logement, l'investisseur doit mettre tout en œuvre pour procéder à une nouvelle location sous Robien. Si au bout de 12 mois, son logement n'est pas occupé de nouveau, l'administration fiscale peut intervenir sur ses avantages Robien et ses investissements Robien.

Dans tous les cas, l'investisseur ne doit pas occuper ce logement même pour une très courte durée. Ne pas oublier pas que l'engagement de location Robien stipule que la location doit être effective et continue, et à l'exclusion de toute utilisation du propriétaire ou membre de son foyer fiscal pendant les 9 premières années.

En tant qu'investisseur en loi Robien, le propriétaire peut louer son bien à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue, à usage d'habitation principale à la condition qu'il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Par contre l'administration fiscale admet que ces prestations puissent être fournies par une filiale de la société qui prend à bail l'appartement du locataire sous Robien. Dans cette hypothèse, les loyers mensuels de chacun des baux (conclus entre l'investisseur et la personne morale d'une part, la personne morale et l'occupant du bien d'autre part) ne doivent pas excéder les plafonds qui sont fixés par décrets tous les ans. Pour l'application du mécanisme d'amortissement Robien, dans le cadre de cette location sous Robien, il est nécessaire de respecter les règles édictées par la loi Robien.

La location à une entreprise sous Robien, ou directement à un locataire Robien, oblige à respecter un plafond de loyer en fonction de l'une des 4 zones géographiques définies dans l'arrêté du 10 août 2006 modifiant le précédent arrêté du 19 décembre 2003.

Pour les baux conclus en 2007, les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) par mètre carré sont les suivants :

La surface à prendre en compte pour le calcul du loyer est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes (balcon, cave, cellier...) dans la limite de 8 m².
Par exemple, pour louer en zone B1 un appartement neuf d'une surface habitable de 70 m² avec une cave de 4 m² et un balcon de 8 m². La surface de référence est donc de 70 m², auxquels on ajoute la moitié de 12 m², soit 76 m². Le loyer mensuel appliqué à ce logement ne devra donc pas dépasser le plafond par  m² de la zone B1 multiplié par la surface.

Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers, publié par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques, prise en pourcentage et deux chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime supérieur. Ils doivent donc être respectés pour bénéficier de l'amortissement Robien recentré.

Le principe d'amortissement en loi De Robien

En tant que propriétaire, on peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement sous Robien recentré égal à 6% du prix d'acquisition du logement pendant les 7 premières années, et 4% de ce prix pour les deux années suivantes. Soit 50% sur 9 ans.

La période d'amortissement commence le premier jour du mois d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Ce mécanisme d'amortissement Robien ne peut être prorogé au-delà des neuf années. L'amortissement se calcule sur le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, TVA, droits d'enregistrement, et taxe de publicité foncière...). L'amortissement du garage dans le cas d'un immeuble collectif ou d'une maison individuelle ne s'apprécie pas de la même façon.

Pour les locaux acquis et transformés en logements ou les logements ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation, la déduction au titre de l'amortissement est alors calculée sur le prix d'acquisition des locaux, augmentée du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.

Un calcul de prorata est effectué la première année en fonction de la date de déclenchement de la période d'amortissement, la 8ème et 9ème année et, le cas échéant, l'année de reprise d'engagement par le conjoint survivant.

Si l'investisseur décide d'entreprendre des dépenses ultérieures sous Robien (par exemple des travaux de reconstruction ou de réhabilitation sur votre bien) cela est possible à condition d'engager des travaux qui rentrent dans le champ prévu par la loi et que celui-ci se ré-engage à louer le logement pour 9 ans.

Si un amortissement Robien recentré ou non est déjà en cours, le propriétaire peut être amené d'ici quelques années à effectuer des travaux dans l'immeuble qu'il posséde. Il peut s'agir d'agrandir une maison individuelle ou d'effectuer des travaux d'amélioration.

Dans ce cas, il peut opter pour un amortissement des dépenses selon les mêmes modalités de taux et de durée que celui de vos investissements Robien initiaux. En échange, il devra prendre un nouvel engagement de location sous Robien de 9 ans, avec le respect d'un loyer Robien.

Les dépenses d'amélioration s'amortissent sur 10 ans au rythme de 10% l'an. Dans les deux cas (dépenses d'amélioration et dépenses d'agrandissement ou reconstruction), le montant de l'amortissement se calcule sur le coût des travaux, majoré de l'ensemble des frais supportés par le bailleur.

L'amortissement Robien existe grâce à la loi Robien recentrée mise en place dans le prolongement dela loi Robien de 2003. Elle est appliquée depuis le 1er septembre 2006. Le dispositif Robien a été recentré pour encourager la production de logements locatifs libres dans les zones du marché immobilier le plus tendu. Lors de l'investissement immobilier destiné à l'investissement locatif à titre de résidence principale, l'acquéreur peut obtenir un avantage fiscal Robien conséquent. En tant qu'investisseur, il doit savoir que la réduction d'impôt Robien est particulièrement intéressante.

En effet, avec un logement neuf Robien, il est permis de déduire 50% de la valeur d'achat de l'appartement loi Robien de ses revenus sur 9 ans : on déduit du montant de ses loyers perçus une partie du prix du bien, soit 6% par an pendant 7 ans et 4% par an pendant 2 ans. Au total, la défiscalisation Robien est de 50% du prix de revient.

Les changements par rapport à la loi Robien 2003 :

La surface à prendre en compte dans le calcul du loyer est : la surface habitable du bien (au sens de l'article R.111.-2 du Code de la construction et de l'habitation), augmentée de la moitié de la surface des annexes (dans la limite de 8  m² par logement), à savoir : garage, cave, remise, sous-sol, atelier, séchoir... s'ils font plus d'1,80m sous plafond, et les balcons, loggias, vérandas et les terrasses dans la limite de 9  m²).

L'amortissement de l'investissement Robien débute le premier jour du mois de la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition. L'échéance, en cas d'acquisition en cours d'année, se calcule au prorata temporis. Si l'investisseur dégage un déficit foncier, il peut tout à fait l'imputer sur sonrevenu global à hauteur de 10 700 euros (hors intérêts d'emprunt). Quant au surplus de déficit et aux intérêts d'emprunt, ils sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Avec la suppression de l'abattement de 6% par la loi de finances de 2006, des frais sont maintenant pris en compte : toutes les primes d'assurances, les frais de procédure, les commissions versées à des agences, la rémunération des gardes, concierges et syndics, les frais de gestion... ainsi que toutes les autres charges déjà déductibles : dépenses d'entretien, de réparation, d'amélioration, les dépenses engagées pour le compte du locataire et restant à charge du propriétaire, les provisions pour charge de copropriété, certaines impositions, etc.  


Robien acquisitions à compter de 2006 :

Adoptée en juillet 2006 et entrée en application le 1er septembre 2006, la loi Robien, dite aussi loi Robien recentrée, reprend les principaux axes de la loi Robien de 2003. Elle cherche à favoriser l'investissement immobilier des français. Le but étant de privilégier l'investissement locatif dans le neuf. Pour bénéficier du dispositif Robien et de ses avantages fiscaux il est nécessaire de remplir certaines conditions. Les avantages fiscaux dans un investissement Robien : Au delà de 9 ans, possibilité d'amortir jusqu'à 50% du prix de revient de votre bien !
 

La loi Robien a été revue. Elle ne ressemble plus tout à fait à la loi Robien 2003. L'avantage fiscal Robien d'aujourd'hui est très attractif pour l'investisseur immobilier. Contrairement à la loi Borloo (pas de plafond de ressources pour le locataire, la possibilité de louer à des membres de sa famille non rattachés à son foyer fiscal), la loi Robien apporte une réduction d'impôt conséquente.

En 9 ans on peut amortir 50% du coût de revient de votre logement neuf Robien : 6% les 7 premières années, 4% pendant les 2 années suivantes. De plus, il est permis de déduire les déficits fonciers de ses revenus jusqu'à 10 700 euros, ainsi que de nombreuses charges (primes d'assurances, intérêts d'emprunt, taxes diverses...).

Le loyer fixé ne doit pas dépasser le plafond.
Remarque : ces plafonds diffèrent selon la situation géographique du bien. Contrairement à avant, il y a maintenant 4 zones géographiques. Et plus précisément, la zone B est découpée en deux.

Grâce à la loi Robien recentrée, qui émane de la loi Robien de 2003, les investisseurs peuvent profiter aujourd'hui de l'avantage fiscal Robien, lors d'un achat immobilier Robien. La loi permet en effet lors de l'investissement immobilier, destiné à l'investissement locatif à titre de résidence principale, d'obtenir une réduction d'impôt Robien importante.

En effet, en tant que propriétaire bailleur, l'investisseur déduit, avec l'amortissement Robien, 50% de la valeur du logement neuf de ses revenus sur 9 ans. Il déduit ainsi une partie du prix du bien sur le montant de ses loyers perçus : 6% par an pendant 7 ans et 4% par an pendant 2 ans. Au total, un logement neuf Robien est amorti de 50% de son prix de revient.

En Robien, on n'est pas tenu d'avoir un locataire avec un plafond de ressources,mais simplement obligé de plafonner le loyer selon la zone géographique. Pour 2006 :

Autre avantage de cette défiscalisation Robien : si un déficit foncier est constaté, il est possible de l'imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros (hors intérêts d'emprunt). Le surplus de déficit et les intérêts d'emprunt sont eux imputables aux revenus fonciers des dix années suivantes.

Créée par l'article 40 de la loi portant l'Engagement National pour le logement : la loi Borloo ou dispositif Borloo s'inspire énormément de la loi Robien.