Le dispositif Borloo
L'amortissement et les modalités de la location
Le dispositif Borloo - Loi Borloo et amortissement
Le dispositif Borloo
A la suite de la loi Robien de 2003 (valable pour l'acquisition d'un logement
ou l'achat d'un bien sur plan réalisé avant le 1er juillet 2006), et après la nouvelle
loi Robien (ou loi Robien recentrée de 2006), le dispositif Borloo
est mis en place dans la loi du 13 juillet 2006 sur l'Engagement National pour le
logement.
En plus des avantages fiscaux qu'on retrouve dans le dispositif Robien de
2006 (amortissement Robien de 6% par an pendant 7 ans puis 4% pendant 2 ans,
soit 50% du coût de l'acquisition du logement neuf en 9 ans), l'investisseur
bénéficie d'un avantage fiscal supplémentaire après ces 9 années : l'amortissement
Borloo.
La loi Borloo est soumise à conditions. Ainsi, l'investisseur doit prendre
l'engagement que le loyer et les ressources de son locataire ne dépassent pas un
certain plafond. Cette loi favorise effectivement les locataires à revenus modestes.
Selon cette nouvelle loi, le loyer est ainsi plafonné à 4/5 du loyer retenu dans
la loi Robien recentrée en fonction du nouveau découpage en 4 zones géographiques
:
Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français.
Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne
de Paris, quelques villes chères (comme Chambéry, Saint Malo...), la Corse,
les départements d'outre-mer et le bord de mer de la Côte d'Azur.
Zone B2 : Les villes de plus de 50 000 habitants, le reste de l'Ile de France
non cité, les zones frontalières (autre que le Genevois) le littoral cher.
Zone C : le reste du pays.
Toutes les zones sont définies précisément dans l'annexe de la loi.
La défiscalisation Borloo alors accessible à l'investisseur consiste en :
Un amortissement de 6% pendant 7 ans puis 4% pendant 2 ans.
Si l'investisseur continue à remplir les conditions, il peut proroger l'amortissement
par période de 3 ans renouvelable une fois. Le taux est alors de 2,5% l'an,
soit une possibilité de 15% sur 6 ans.
Ainsi, en 15 ans, on a la possibilité d'amortir 65% du coût d'achat du
programme immobilier de ses revenus imposables
Enfin, il faut aussi prendre en compte la déduction forfaitaire de
30% des revenus fonciers bruts.
Les personnes concernées
Les principales personnes concernées sont les personnes physiques et quelques
personnes morales.
L'investisseur loi Borloo bénéficie de l'avantage de l'amortissement Borloo
s'il déclare ses revenus dans la catégorie des revenus fonciers. L'immeuble peut
être également la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés,
les revenus de ces immeubles étant alors imposés entre les mains des associés dans
la catégorie des revenus fonciers (SCI et toutes autres sociétés de personnes).
En cas de démembrement de la propriété, sauf lorsque le transfert de la propriété
du bien ou le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition
commune, l'avantage fiscal est exclu. Pour faire valoir ses droits, l'époux
survivant doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année du décès, un formulaire
type, dans lequel il s'engage à répondre aux obligations de ressources et loyer
de la loi Borloo, afin de continuer à bénéficier du mécanisme d'amortissement
Borloo.
Logements ouvrant droit au mécanisme d'amortissement
Pour bénéficier du mécanisme d'amortissement Borloo, le bien immobilier
doit être à usage d'habitation.
Les locaux à usage mixte sont en principe exclus du dispositif Borloo mais
l'administration fiscale admet que pour la partie louée à usage d'habitation principale,
il soit appliqué l'avantage fiscal dès lors que les 3/4 de la surface totale
du bien immobilier sont affectés à l'habitation.
Bien sûr, ces investissements immobiliers donnent droit à un avantage
à l'amortissement Borloo particulièrement attractif. Celui-ci peut être remis
en cause si vous ne respectez pas vos obligations : ressources et loyer loi Borloo,
engagement de location pendant 9 ans, etc...
Définition du type d'investissement
Les avantages Borloo sont nombreux pour l'investisseur en loi Borloo.
Pour avoir droit au mécanisme d'amortissement Borloo, l'investisseur doit
investir dans du neuf. On entend par neuf, des logements situés dans des
immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais
été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.
Ceci implique que les biens à acheter soient :
Des logements acquis à titre onéreux à compter du 1er janvier 2006.
Des logements à faire construire à compter du 1er septembre 2006, date de
la déclaration d'ouverture de chantier.
Des logements réhabilités qui ont fait l'objet de la part du vendeur, de
travaux et dont la nature et l'importance ont abouti à la création d'un logement
neuf, de sorte que la vente du logement entre dans le champ de la TVA.
Sont notamment assimilés à des logements neufs et donc recevables à cet amortissement
:
Les locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en
logements par l'acheteur, acquis aussi à partir du 1er janvier 2006.
Les logements faisant l'objet de travaux très lourds de réhabilitation par
l'acheteur (voir la liste définie par arrêté) et offrant des performances techniques
proches de logements neufs.
Dans tous les cas l'engagement de location Borloo reste le même, quel
que soit le bien faisant l'objet de l'acquisition.
L’avantage fiscal de la loi Borloo
Pour tout investisseur immobilier souhaitant investir dans l'achat d'appartement
Borloo voulant en savoir plus sur les différents avantages que procure la nouvelle
loi Borloo populaire :
La loi Borloo est conçue pour favoriser l'investissement locatif. En plus
du bénéfice de la défiscalisation Robien (50% de la valeur de votre bien
amorti sur 9 ans), l'investisseur peut proroger cet amortissement sur
un maximum de 6 ans à la hauteur de 2,5% l'an, soit 15% de plus sur 6 ans. Vous
avez aussi droit à un avantage fiscal supplémentaire qui consiste en une
déduction de 30% des revenus bruts fonciers, applicable pendant toute la durée de
l'engagement de location et éventuellement prorogée.
Une réduction d'impôt aussi importante entraine des obligations :
Application d'un plafond de ressources du locataire,
Ne pas louer votre bien à un membre de votre famille rattaché au foyer fiscal,
Retrouver un locataire dans les 11 mois en cas de vacances
Les règles de la location en loi Borloo
La location en loi Borloo
Pour bénéficier du principe d'amortissement Borloo, il est nécessaire
de respecter les conditions de location en Borloo.
Tout d'abord, l'acheteur s'engage à louer le bien nu pendant une période de 9 ans
minimum.
Le locataire le loue à titre de résidence principale.
Le résident est une personne physique qui n'est pas un membre de votre foyer fiscal,
ni ascendant, ni descendant. Cette mesure peut faire l'objet d'une suspension au
bout de 3 ans et ce, pour un maximum de 9 ans.
S'être assuré de la cohérence et des plafonnements des ressources et loyer loi
Borloo du locataire.
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suit l'achèvement de l'immeuble
ou son achat.
L’engagement de location en Borloo
Lorsqu'on procède à des investissements Borloo, on bénéficie de nombreuses
déductions fiscales. En tant que propriétaire bailleur, on est soumis à des
conditions de location Borloo.
L'engagement de location avec la loi Borloo :
Louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.
Le locataire doit en faire sa résidence principale.
Ce dernier ne doit pas être un des ascendants ou descendants de l'investisseur.
Mais après 3 ans, on peut suspendre cette obligation pour louer le bien à un
membre de sa famille, période durant laquelle l'investisseur ne bénéficie pas
des avantages de la loi Borloo. Cette période ne peut excéder 9 ans et
ne se comptabilise pas sur les 9 années de l'engagement.
Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. En effet, pour les
baux conclus en 2006, les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises)
par mètre carré sont les suivants : Zone A : 16.37 Euros, Zone B1 : 11.37 Euros,
Zone B2 : 9.30 Euros, Zone C : 6.82 Euros.
La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des
annexes dans la limite de 8 m².
Les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds fixés par décret
au moment de la signature du premier bail, et à chaque changement de locataire.
Pour les baux conclus en 2006, les plafonds de ressources des locataires varient
selon la zone et la situation matrimoniale.
Exemple pour une personne seule : Zone A : 33 233 Euros, Zone B1 : 24 685 Euros,
Zone B2 : 22 628 Euros, Zone C : 22 475 Euros.
Enfin, la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement
de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le loyer
En procédant à des investissements Borloo, l'investisseur prend un engagement
de location Borloo. Cet engagement consiste à prévoir que les ressources et
le loyer loi Borloo qui est appliqué au locataire ne dépassent pas les plafonds
déterminés par décret.
Cette détermination se fait au moment de la signature du premier bail et à chaque
changement de locataire. Pour les baux conclus en 2006, les plafonds de loyers mensuels
hors charges par mètre carré étaient les suivants :
Zone A : 16,37 Euros
Zone B1 : 11,37 Euros
Zone B2 : 9,30 Euros
Zone C : 6,82 Euros
Pour le calcul du montant du loyer, on prend en compte la surface habitable majorée
de la moitié des annexes : balcon, cave, cellier, et dans la limite de 8 m².
En ce qui concerne le locataire, en fonction de la composition du foyer et des zones
géographiques, les plafonds de ressources sont les suivants :
Personne seule : en zone A : 33 233 Euros, en zone B1 : 24 685 Euros, en
zone B2 : 22 628 Euros, en zone C : 22 475 Euros
Couple : en zone A : 49 668 Euros, en zone B1 : 36 250 Euros, en zone B2
: 33 230 Euros, en zone C : 30 209 Euros
Personne seule ou couple ayant une personne à charge : en zone A : 59 704
Euros, en zone B1 : 43 398 Euros, en zone B2 : 39 782 Euros, en zone C : 36
165 Euros
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge : en zone A : 71
516 Euros, en zone B1 : 52 521 Euros, en zone B2 : 48 145 Euros, en zone C :
43 768 Euros
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge : en zone A : 84
661 Euros, en zone B1 : 61 644 Euros, en zone B2 : 56 507 Euros, en zone C :
51 370 Euros
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge : en zone A : 95
267 Euros, en zone B1 : 69 535 Euros, en zone B2 : 63 740 Euros, en zone C 57
946 Euros
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
: en zone A : 10 617 Euros, en zone B1 : 7 897 Euros, en zone B2 : 7329 Euros,
en zone C : 6 580 Euros
Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur
l'avis d'imposition du locataire. Ainsi on est sûr de bénéficier de l'avantage
d'amortissement Borloo.
Le principe d'amortissement
L’amortissement Borloo
Comment bénéficier de l'amortissement Borloo dans le cadre de la loi Borloo
populaire de 2006 : cette loi a été mise en place pour favoriser l'investissement
immobilier afin d'encourager la production de logements locatifs.
En plus des avantages fiscaux que l'on retrouve dans le dispositif Robien
de 2006 : amortissement Robien de 6% par an pendant 7 ans puis 4% pendant
2 ans, soit 50% du coût de l'acquisition du logement neuf en 9 ans, l'amortissement
Borloo permet de bénéficier d'un avantage fiscal Borloo supplémentaire
après ces 9 années.
Le dispositif Borloo est bien sûr soumis à conditions :
Engagement que le loyer et les ressources de votre locataire ne dépassent
pas un certain plafond. Le but de cette loi étant de favoriser les locataires
à revenus moyens.
Un loyer plafonné à 4/5 du loyer retenu dans la loi Robien recentrée,
en fonction du nouveau découpage en 4 zones géographiques (toutes ces zones
sont définies précisément dans l'annexe de la loi).
La défiscalisation Borloo dont vous pouvez bénéficier consiste donc en
:
Un amortissement de 6% pendant 7 ans puis 4% pendant 2 ans (égal à la loi
Robien).
Une prorogation de l'amortissement par période de 3 ans, renouvelable une
fois, si vous remplissez toujours les conditions. Le taux est alors de 2,5%
par an, soit l'équivalent de 15% sur 6 ans.
Ainsi, en 15 ans vous avez la possibilité d'amortir 65% du coût d'achat de votre
logement neuf Borloo de vos revenus imposables, sans oublier la déduction forfaitaire
de 30% des revenus fonciers bruts.
Avantages de la loi Borloo
L'avantage de l'amortissement Borloo est particulièrement intéressant. Il
suffit de respecter l'engagement de location, le plafonnement des ressources
et le loyer loi Borloo, pour pouvoir :
Obtenir une déduction spécifique de 30% des revenus bruts fonciers, applicable
pendant toute la durée de la location, éventuellement prorogée.
Réaliser un amortissement sur 15 ans :
6% du prix d'acquisition ou du prix de revient du logement les 7 premières
années.
4% de ce prix pour les deux années suivantes
Un total de 50% de déduction au titre de l'amortissement.
A l'issue de cette période, tant que la condition de loyer reste remplie,
vous pouvez, par période de 3 ans et ce pour 6 ans maximum, continuer de
bénéficier d'une déduction égale à 2,5% pour une poursuite, une reconduction
ou un renouvellement de bail, ou si les conditions de ressources sont toujours
remplie en cas de changement de locataire.
Ainsi, l'investissement Borloo peut atteindre 65% de la valeur totale de
votre bien. En cas de non respect des conditions de location en Borloo, l'administration
fiscale se réserve le droit de suspendre l'avantage à l'amortissement Borloo.
Une déduction spécifique
Pour bénéficier de l'avantage de l'amortissement Borloo, il est nécessaire
de respectez les plafonds de ressources et loyer loi Borloo fixés pour le
locataire.
Le principe d'amortissement de la loi Borloo est le suivant :
Bénéfice d'une déduction spécifique de 30% des revenus bruts fonciers, applicable
pendant toute la durée de l'engagement locatif qui peut éventuellement être
prorogée.
Bénéfice aussi d'une déduction au titre de l'amortissement du prix initial
d'acquisition ou de construction du logement :
6% du prix d'acquisition du bien pendant 7 ans,
4% de ce prix pour les deux années suivantes.
Si les conditions de loyer et de ressources restent remplies même en cas de changement
de locataire, il y a possibilité, par période de 3 ans et cela pour 6 ans maximum,
de continuer à appliquer la déduction à un taux de 2.5% l'an. Ce qui fait une déduction
de 65% sur 15 ans.
En résumé :
La loi Borloo ou dispositif Borloo a été créée par l'article 40 de la loi
portant Engagement National pour le logement, le 13 juillet 2006.
Ce dispositif concerne les personnes désirant investir dans un programme immobilier.
En plus des avantages fiscaux offerts : amortissement Borloo de 6% tous les
ans pendant 7 ans, puis de 4% pendant 2 ans, l'investisseur peut, sous certaines
conditions, bénéficier d'avantages supplémentaires.
En effet, si le locataire remplit à l'issue des 9 ans les conditions de ressources
et si l'investisseur satisfait aux obligations de loyers, l'acheteur bénéficie d'un
avantage fiscal additionnel : la défiscalisation Borloo est prorogée
à un taux d'amortissement de 2,5% l'an, par période de 3 ans et pour 6 ans maximum.
Les conditions de la défiscalisation Borloo :
Application d'un loyer plafonné en fonction de la zone géographique où est réalisé
l'investissement Borloo. En 2006 :
Zone A : 16.37 Euros par m²/mois
Zone B1 : 11.37 Euros
Zone B2 : 9.30 Euros
Zone C : 6.82 Euros
L'achat immobilier Borloo s'adresse à des personnes ayant des revenus
moyens.
Par exemple :
En zone A les ressources d'une personne seule ne peuvent pas dépasser 33 233
Euros, en zone B1 : 24 685 Euros, en zone B2 : 22 628 Euros, en zone C : 22 475
Euros.
Pour un couple : en zone A : 49 668 Euros, en zone B1 : 36 250 Euros, en zone B2
: 33 230 Euros, en zone C : 30 209 Euros.
Pour une Personne seule ou un couple ayant une personne à charge : en zone A : 59
704 Euros, en zone B1 : 43 398 Euros, en zone B2 : 39 782 Euros, en zone C : 36
165 Euros.
Et ainsi de suite.
La location ne peut pas être faite à un membre de votre foyer fiscal. S'il y a location
à titre onéreux ou gratuit à un des ascendants ou descendants non rattaché à votre
foyer de l'investisseur, celui-ci doit avoir respecté les conditions du dispositif
Borloo pendant 3 ans. Durant ce temps, il y a report du terme d'application de cette
mesure jusqu'à la fin de la location. En contre-partie, la défiscalisation Borloo
est alors suspendue.
L'avantage fiscal Borloo :
Déduction de 30% des revenus bruts fonciers applicable pendant toute la durée de
l'engagement de location et éventuellement prorogée.
Amortissement du prix initial d'acquisition ou de construction du logement.
A l'issue des 9 ans si les conditions et de loyers et de ressources sont remplies,
possibilité de continuer pendant 2x3 ans à bénéficier d'un taux d'amortissement
de 2,5% par an.
Le plafond annuel d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est de 10
700 euros.
Ainsi, le logement neuf est amorti à hauteur de 65% du prix de revient sur 15 ans,
sans oublier la déduction forfaitaire de 30% des revenus fonciers que l'investisseur
peut appliquer.